Berapa pendapatan villa di Bali? Pendapatan, biaya dan balik modal (2026)

Jawaban singkat

Dengan laju Agustus–Oktober 2026, rata-rata villa 2 kamar di Bali menghasilkan $36.400 setahun: 60% malamnya terjual dengan harga rata-rata $160. Itu pendapatan kotor, sebelum komisi platform, pajak, pengelola dan biaya operasional. Setelah biaya di bawah, pemilik menyimpan sekitar 30%, kira-kira $10.800 setahun.

Agustus–Oktober 2026 adalah musim ramai. Untuk bulan-bulan itu kami mengukur okupansi (tingkat hunian) 46%; AirROI mencatat 38% untuk seluruh Bali selama setahun penuh. Hasil setahun penuh kemungkinan lebih rendah dari laju ini.

Pendapatan kotor dan bersih per ukuran villa

Pendapatan tahunan rata-rata dengan laju Agustus–Oktober 2026, dan sisanya setelah biaya bawaan kalkulator di bawah (platform 15,5%, PB1 10%, pengelola 18%, biaya operasional 12%, pajak penghasilan 20%).

Villa	Kotor setahun	Malam terjual	Harga rata-rata	Untuk pemilik setahun
1 kamar	$24.000	62%	$111	$7.100
2 kamar	$36.400	60%	$160	$10.800
3 kamar	$47.500	58%	$218	$14.100
4 kamar	$71.200	52%	$361	$21.100
5+ kamar	$119.500	50%	$656	$35.400

Ke mana uangnya pergi

Komisi platform. Airbnb memotong 15,5% dari tuan rumah. Booking.com sesuai perjanjian Anda.
PB1 (pajak hotel). Pajak daerah atas jasa perhotelan paling tinggi 10% menurut UU 1/2022. Pajak ini dibayar tamu, tetapi jika sudah termasuk dalam harga, pajak ini mengurangi pendapatan Anda.
Pengelola. Pengelola villa layanan penuh di Bali biasanya mengambil 15–25% dari pendapatan; agen yang hanya mengurus booking lebih murah. Cek apakah fee dihitung dari pendapatan kotor atau bersih.
Biaya operasional. Kebersihan, kolam, taman, listrik, air, internet dan perbaikan: sering 10–15% dari pendapatan.
Pajak penghasilan. Sewa tanah dan bangunan dikenai PPh final 10% untuk wajib pajak dalam negeri (PP 34/2017). Wajib pajak luar negeri biasanya 20%, bisa lebih rendah dengan perjanjian pajak. PT PMA dikenai pajak dengan cara lain. Tanyakan konsultan pajak.

Kalkulator balik modal

Mulai dari pendapatan rata-rata untuk ukuran villa Anda atau isi sendiri. Masukkan harga dan, untuk hak sewa, sisa masa sewa: harga dibagi rata ke tahun-tahun itu sebagai biaya.

Ukuran villaPendapatan kotor setahun, $Harga beli, $Sisa masa sewa, tahun (0 jika bukan hak sewa)Komisi platform, %PB1, %Pengelola, %Biaya operasional, %Pajak penghasilan, %20% wajib pajak luar negeri, 10% wajib pajak dalam negeri.

Bersih = kotor dikurangi komisi platform, PB1, pengelola, biaya operasional dan pajak penghasilan (dihitung dari kotor setelah komisi dan PB1). Tanpa pinjaman, perabot, renovasi atau nilai jual kembali.

Bisakah orang asing memiliki villa di Bali?

Hak milik

Hak Milik hanya untuk warga negara Indonesia menurut UUPA (UU 5/1960). Perjanjian nominee, ketika orang lokal memegang sertifikat atas nama Anda, tidak bisa dipaksakan secara hukum.

Hak sewa

Cara yang umum bagi orang asing: sewa, sering 25–30 tahun, kadang dengan opsi perpanjangan. Saat sewa habis, tanah dan bangunan kembali ke pemilik, jadi harga beli harus kembali dalam masa sewa. Karena itu kalkulator membagi harga ke sisa tahun sewa.

PT PMA

Perusahaan milik asing bisa memegang HGB selama 30 tahun dan dapat diperpanjang. Struktur ini yang paling sering disarankan untuk menyewakan villa.

Apakah Airbnb legal di Bali?

Sewa harian tidak dilarang, tetapi perlu izin, dan orang asing biasanya perlu PT PMA untuk memegangnya. Para konsultan menyebut NIB dengan kode usaha yang tepat, PBG untuk fungsi usaha dan SLF. Platform mulai menghapus listing tanpa izin yang sah. Sumber berbeda soal detail seperti kode KBLI, jadi cek ke notaris (PPAT) atau konsultan perizinan sebelum membeli.

Dari mana angka kami

Setiap hari kami membaca kalender listing villa Bali di Airbnb dan Booking.com. Satu malam dihitung terjual saat berubah dari kosong menjadi terpesan dengan harga yang diketahui; blokir oleh pemilik kami keluarkan jika bisa dibedakan. Pendapatan per villa = porsi malam terjual × harga rata-rata terjual × 365. Biaya adalah kisaran dari sumber publik, bukan pengukuran kami.

Metodologi lengkap

Lebih lanjut

Pertanyaan

Berapa penghasilan villa di Bali setahun?

Dengan laju Agustus–Oktober 2026, rata-rata villa 2 kamar menghasilkan $36.400 setahun sebelum biaya. Angkanya paling bergantung pada ukuran: lihat tabel per ukuran villa di atas.

Apakah membeli villa di Bali menguntungkan?

Tergantung harga, sisa masa sewa dan biaya Anda. Pakai kalkulator balik modal: jika sewa habis sebelum villa balik modal, angka itu tidak menguntungkan.

Berapa imbal hasil sewa villa Bali yang baik?

Kami tidak menetapkan target. Kalkulator menunjukkan imbal hasil kotor dan bersih untuk harga Anda, jadi Anda bisa membandingkannya dengan pilihan investasi lain.

Apakah Airbnb legal di Bali?

Ya, dengan izin yang tepat; orang asing biasanya perlu PT PMA. Cek aturan terbaru ke notaris.

Bukan saran investasi, hukum atau pajak. Pendapatan adalah hasil penjualan villa serupa, bukan jaminan penghasilan.